Donație vs vânzare imobil 2026 — care e mai avantajos
Când transferi un imobil către rude sau terti, ai 2 opțiuni: donație sau vânzare. Fiecare are implicatii fiscale diferite. Pentru rude până în gradul al III-lea, donația e aproape intotdeauna mai avantajoasa. Pentru terti, depinde de valoare și situație. Comparație completă: taxe, impozite, avantaje, riscuri.
Comparație sumar fiscal 2026
| Cost | Donație (rude) | Vânzare |
|---|---|---|
| Impozit pe venit | 0 lei | 3% peste 450.000 lei |
| Onorariu notarial | 0,5-1% din valoare | 1-2,2% din valoare |
| Taxă ANCPI | 60-200 lei | 60-200 lei |
| Intabulare | 5-20 lei | 5-20 lei |
| TVA | 0 (între persoane fizice) | 0 (între persoane fizice) |
| Comision agenție | 0 | 2-3% din valoare (opțional) |
Exemple concrete
Apartament 400.000 lei → fiu (gradul I)
Donație:
- Impozit: 0 lei
- Onorariu notar (0,75%): 3.000 lei
- ANCPI: 150 lei
- Intabulare: 10 lei
- Total: 3.160 lei
Vânzare:
- Impozit: 0 lei (sub 450.000 lei)
- Onorariu notar (1,5%): 6.000 lei
- ANCPI: 150 lei
- Intabulare: 10 lei
- Total: 6.160 lei
Donația economisește 3.000 lei la rude apropiate.
Casă 800.000 lei → frate (gradul II)
Donație:
- Impozit: 0 lei (frate = gradul II, in rudenia recunoscuta)
- Onorariu notar (0,75%): 6.000 lei
- Total: 6.160 lei
Vânzare:
- Impozit 3% × (800.000 − 450.000) = 10.500 lei
- Onorariu notar (1,5%): 12.000 lei
- Total: 22.660 lei
Donația economisește 16.500 lei.
Apartament 500.000 lei → vecin (terț)
Donație:
- Impozit donatie 3% × 500.000 = 15.000 lei (pentru tert)
- Onorariu notar (1%): 5.000 lei
- Total: 20.160 lei
Vânzare:
- Impozit 3% × (500.000 − 450.000) = 1.500 lei
- Onorariu notar (1,5%): 7.500 lei
- Total: 9.160 lei
Vanzarea economisește 11.000 lei pentru transfer la terț.
Gradele de rudenie recunoscute pentru donație
| Grad rudenie | Persoane | Donație scutita impozit |
|---|---|---|
| Gradul I | Părinți, copii | Da |
| Gradul II | Frați, surori, bunici, nepoti directi | Da |
| Gradul III | Unchi, matusi, nepoti de frate/sora | Da |
| Soț/soție | Căsătorie legală | Da |
| Gradul IV+ | Verisori, etc. | Nu (impozit 3%) |
| Concubin / partener neoficial | − | Nu (impozit 3%) |
Avantaje și dezavantaje
Donație
Avantaje:
- Fără impozit pentru rude
- Procedură rapida (1-2 zile la notar)
- Ireversibila (asigura transferul definitiv)
- Onorariu notarial mai mic
Dezavantaje:
- Donatorul pierde controlul imediat
- Revocare dificila (doar ingratitudine, neexecutare)
- Impozit 3% pentru terti
Vânzare
Avantaje:
- Vânzătorul primește bani
- Reversibila prin rezolutiune contractuală
- Pentru terti, mai ieftin daca valoare <450.000 lei
Dezavantaje:
- Impozit 3% pentru valori >450.000 lei
- Onorariu notarial mai mare
- Risc neplata prețului (pentru vânzător)
- Posibil comision agenție
Cazuri speciale
- Donație cu reserva uzufructului — donatorul păstrează dreptul de folosință pe viață. Util când vrei sa transferi proprietatea dar sa continui sa locuiești acolo.
- Donație cu sarcina — donatarul are obligații (ex: întreținere donator pe viață). Dacă nu le executa, donația se anulează.
- Donație parțială (cotă indiviza) — donezi doar jumătate sau alta cotă. Util în succesiuni intermediare.
- Promisiune de donație — nu transfera proprietatea imediat, ci doar obligația viitoare. Mai flexibila dar mai puțin sigură.
- Vânzare cu întreținere — vânzătorul primește bani + întreținere pe viață. Forma mixta, supusa controlului ANAF (poate fi recalificata).
Întrebări frecvente
Donație sau vânzare la rude apropiate?
Pentru rude până la gradul al III-lea inclusiv (părinți, copii, frați, bunici, nepoti, unchi, matusi), DONATIA e mai avantajoasa: zero impozit, doar taxe notariale reduse (~0,5-1% din valoare). Pentru vânzare, chiar și la rude, se plătește impozit pe venit 3% din valoarea peste 450.000 lei. Pentru terti (străin), de obicei VANZAREA e mai avantajoasa fiscal pentru cumpărător (nu plătește taxă donație).
Cât costa o donație de apartament în 2026?
Pentru rude apropiate: doar onorariu notarial 0,5-1% din valoare + taxă ANCPI 60-200 lei + tariful intabularii 5-20 lei. Apartament de 400.000 lei: onorariu ~2.500 lei + ANCPI 150 lei + intabulare ~10 lei = ~2.660 lei total. Pentru terti / persoane neapropiate: aceleași taxe + IMPOZIT 3% pentru cel care primește donația = 12.000 lei în plus.
Care e impozitul pe vanzarea unui imobil în 2026?
Conform Codului Fiscal art. 111: 3% din valoarea care depășește 450.000 lei. Pentru valori sub 450.000 lei — ZERO impozit. Exemplu vânzare apartament 600.000 lei: impozit = (600.000 − 450.000) × 3% = 4.500 lei. Plata se face de către vânzător prin notar la momentul tranzactiei. Pentru imobile detinute peste 3 ani — aceeași regulă 3% peste 450.000 lei (modificare 2024 elimina diferență sub/peste 3 ani).
TVA se aplică la vanzarea de imobil între persoane fizice?
Între persoane fizice — NU se aplică TVA. Doar la vanzarea de la dezvoltator (persoană juridica) către cumpărător se aplică TVA: 9% pentru locuințe noi care îndeplinesc condițiile de prima locuință în regim redus, 21% pentru restul (cotă standard din 1 august 2025, OUG 156/2024). Donația între persoane fizice NU generează TVA niciodată.
Pot anula o donație?
Limitat. Conform Codului Civil art. 1023-1029, donația poate fi revocata pentru: ingratitudine (donatarul atenteaza la viață donatorului), neexecutare obligații (dacă donația avea condiții). Termen revocare: 1 an de la fapt. Dacă donatorul intra în nevoie absoluta (saracie extrema), poate cere revocarea pentru întreținerea sa. Donația către rude nu poate fi revocata pentru simpla schimbare de opinie.
Surse oficiale
- Codul Civil art. 985-1030 — donații
- Codul Fiscal art. 111 — impozit transferuri imobiliare
- UNNPR — onorarii notariale
- ANCPI — cadastru și intabulare