Imobiliare · achiziție
Costuri achiziție casă România 2026
Ghid complet cu toate cheltuielile la cumpărare apartament sau casă: onorariu notar (cu TVA), TVA pe locuințe noi, taxă ANCPI, comision broker imobiliar, comisioane bancă pentru credit ipotecar. Exemple concrete cu calcul total pe tranzacție 300.000 lei.
Total costuri pe preț tranzacție
| Preț imobil | Costuri pure (notar + ANCPI) | Cu broker 2.5% | Cu credit ipotecar |
|---|---|---|---|
| 200.000 lei | ~3.800 | ~9.850 | ~14.000 |
| 300.000 lei | ~5.565 | ~14.640 | ~20.000 |
| 500.000 lei | ~10.400 | ~25.525 | ~33.000 |
| 700.000 lei | ~15.000 | ~36.175 | ~46.000 |
| 1.000.000 lei | ~18.270 | ~48.500 | ~62.000 |
Costuri totale tipice: 5-7% pentru tranzacție cash, 7-10% cu credit ipotecar, 23-26% pentru locuință nouă cu TVA 21% (cota tranzitorie de 9% a expirat pe 30 septembrie 2026). Regulă bugetare: 8-10% peste preț pentru toate costurile reale.
Defalcare detaliată — exemplu 300.000 lei
| Categorie | Sumă (lei) | Cine plătește |
|---|---|---|
| Onorariu notar (minim legal) | 3.705 | Cumpărător |
| TVA pe onorariu (21%) | 778 | Cumpărător |
| Intabulare ANCPI (0,15%) | 450 | Cumpărător |
| Cadastru (dacă lipsește) | 2.500 | Vânzător de obicei |
| Comision broker (2.5% + TVA) | 9.075 | Depinde contract |
| Comision bancă credit (1%) | 3.000 | Cumpărător |
| Asigurări PAD + viață (1 an) | 1.500 | Cumpărător |
| Evaluare imobil bancă | 800 | Cumpărător |
| Renovări minore mutat | 5.000-15.000 | Cumpărător |
| TOTAL minim | ~21.800 | |
| TOTAL maxim cu renovări | ~36.800 |
Tips pentru reducere costuri
- Compară notarii — onorariul minim e stabilit prin ordin și e același peste tot; unii notari cer peste el
- Tranzacție cash fără broker — economisești 2-3% din preț (~7.500-15.000 lei pe imobil 300-500k)
- Folosește creditul bancă proprie — comisioane reduse pentru clienții existenți (BT, BCR, ING au promoții zero-comision-acordare)
- Verifică dacă cadastru există înainte de tranzacție — pe vânzător, evita cost suplimentar de 2.000-3.500 lei
- Asigurare PAD direct, NU prin bancă — băncile percep comision 20-40% peste prețul real
- Renovări amânate — muta-te și renovează în etape ca să eviți cheltuieli majore înainte de obținere credit
- Pentru locuințe noi, TVA-ul de 21% e inclus de obicei în prețul afișat de dezvoltator — cere prețul fără TVA ca să compari corect ofertele
Întrebări frecvente
Care e onorariul tipic al notarului pentru tranzacție imobiliară 2026?
Onorariul notarial minim e stabilit pe tranșe în Ordinul ministrului justiției 177/C/2024, anexa nr. 2 pct. I: o sumă fixă plus un procent din ce depășește pragul tranșei (de la 2,2% la valori mici până la 0,6% peste 600.001 lei). Plus TVA 21%. Minimul, fără TVA: imobil 200.000 lei → 2.805 lei; 500.000 lei → 5.505 lei; 1.000.000 lei → 8.805 lei. Notarul poate cere mai mult, nu mai puțin.
TVA pe vânzarea unei case noi — 9% sau 21% în 2026?
Locuințele noi de la dezvoltator (persoană juridică) se facturează cu TVA 21% (cota standard, Legea 141/2025). Cota redusă de 9% a fost tranzitorie — antecontract până la 31 iulie 2025, livrare până la 30 septembrie 2026, max 120 mp și 600.000 lei fără TVA — și a expirat pe 30 septembrie 2026. Pentru tranzacții între persoane fizice (apartament second-hand), NU se aplică TVA. Vezi ghidul nostru detaliat pe TVA imobiliare 2026.
ANCPI — cât costa intabularea proprietății?
Intabularea dreptului de proprietate costă 0,15% din valoarea din act pentru persoane fizice (0,5% pentru firme), dar cel puțin 60 de lei pe imobil — Ordinul ANCPI 16/2019, cod 2.3.2. La 300.000 lei: 450 lei. Dacă imobilul nu are cadastru, se adaugă documentația cadastrală, al cărei preț îl stabilește persoana autorizată care o întocmește.
Comision broker imobiliar — cine plătește?
În România, brokerul imobiliar percepe tipic 2-3% din prețul de vânzare, +TVA 21%. Cine plătește depinde de contract: (1) Dacă vânzătorul a contractat broker — el plătește integral; (2) Dacă cumpărătorul a contractat broker — el plătește; (3) Dacă ambele părți au folosit același broker — fiecare plătește 1-1,5% (split contractual). Pentru imobil 400.000 lei, comision standard 8.000-12.000 lei + TVA = 9.680-14.520 lei. Negociere posibilă în piața ofertă excedentara (cumpărător) sau cerere mare (vânzător).
Credit ipotecar — ce costuri adaugă?
Costuri tipice credit ipotecar 2026: (1) Comision analiza dosar — 0,5-1% din sumă, max 3.000-5.000 lei; (2) Comision acordare — 0-1% (uneori 0% în promoții); (3) Comision administrare lunar — 0-30 lei; (4) Asigurare imobil (PAD obligatorie + facultativa) — 300-1.500 lei/an; (5) Asigurare viață (uneori obligatorie) — 500-2.500 lei/an; (6) Evaluare imobil — 500-1.500 lei (uneori plătită de bancă); (7) Cost intabulare + cadastru dacă lipsesc. Vezi calculator-rata-credit pentru estimări.
Calcul costuri totale pentru achiziția unei case de 300.000 lei
Exemplu detaliat 2026 (apartament second-hand 300.000 lei, fără credit): onorariul notarial minim 3.705 lei + TVA 778 lei. Intabulare ANCPI 450 lei (0,15%). Cadastru existent (zero cost). Total tranzacție pură: ~4.933 lei. Cu broker comision 2,5% = 7.500 + TVA 1.575 = 9.075 lei. Cu credit ipotecar — adaugă 4.000-8.000 lei (comision bancă + asigurări primul an). TOTAL costuri achiziție: 18.640-22.640 lei pentru imobil 300.000 lei (6-7,5% din preț).
Diferență apartament second-hand vs locuință noua (dezvoltator)
Second-hand (între persoane fizice): zero TVA, doar notar + ANCPI + broker eventual. Total tipic 5-7% din preț. Locuință nouă (dezvoltator): adaugă TVA 21% — total cost 23-26% din preț (cota de 9% a expirat pe 30 septembrie 2026). Vânzătorul (dezvoltatorul) e plătitor TVA și o include în preț. Recomandare: pentru investiție pura, second-hand e mai eficient. Pentru locuință personală noua, calculează implicația TVA.
Costuri suplimentare des uitate la calcul
Listă checklist costuri ascunse: (1) Comision bancă pentru OPI plată avans/diferență (50-200 lei); (2) Evaluare imobil pentru asigurare (200-500 lei); (3) Mutare + montaj usi/mobile (2.000-5.000 lei); (4) Plată utilități transfer (50-200 lei per furnizor); (5) Sigilii / blocade apa-gaze (200-500 lei); (6) Inventariere bunuri rămase (uneori); (7) Curățare / dezinfectare profesională (500-2.000 lei); (8) Renovări minore (zugravire, schimbat usi) — variabil 5.000-30.000 lei pentru apartament 60-80 mp. Recomandare: bugetare 8-10% peste prețul anuntului pentru toate costurile reale.
Citește mai departe
Impozit vânzare imobil 2026 — 3% sub 3 ani, 1% pesteImpozit la vânzarea imobilului 2026 (art. 111): 3% din valoarea tranzacției sub 3 ani de deținere, 1% peste. Grila notarială ca minim, fără scutiri de vechime. Notarul reține la semnare.TVA locuințe noi 2026 — 21% de la 1 octombrie, cota de 9% a expiratCota de TVA de 9% la locuințe a expirat pe 30 septembrie 2026; de la 1 octombrie locuințele noi se facturează cu 21%. Regimul tranzitoriu, restituirea diferenței (Legea 161/2026), exemple.Prima Casă 2026 — plafoane, condiții, garanție de statGhid Prima Casă (Noua casă) 2026: 70.000 EUR cu avans 5% / 140.000 EUR pentru locuințe noi cu avans 15%, garanție de stat de cel mult 50%, fără altă locuință, interdicție de vânzare 5 ani.Impozit locuință 2026 — calcul, termene și reducere 10%Impozitul pe clădiri 2026: cote 0,08-0,2% rezidențial, 0,2-1,3% nerezidential. Termene 31 martie și 30 septembrie. Bonificație 10% plată până 31 martie. Calcul și exemple.Impozit auto 2026 — taxă pe cilindree și normă Euro, scutiriImpozit auto 2026 conform Cod Fiscal art. 470: tarif pe cilindree ȘI normă Euro. Electricele plătesc 40 lei/an, hibrizii reducere până la 30%. Tabel pe cmc + termene.Cum aduci o mașină din Germania în România 2026 — pas cu pasImport auto Germania 2026: fără taxe vamale și fără TVA la rulate, transport ~600 €, RAR ~450 lei, ITP, RCA. Pașii A→Z, acte, costuri și capcane. Calculator cost inclus.